Sénat de Belgique

SESSION DE 2008-2009

23 DÉCEMBRE 2008

Proposition de loi modifiant le Code des impôts sur les revenus 1992 en ce qui concerne la déductibilité des frais accessoires liés à l'acquisition ou à la conservation d'une habitation

(Déposée par M. Wouter Beke et consorts)

DÉVELOPPEMENTS

La présente proposition reprend le texte d'une proposition déposée à la Chambre (doc. Chambre 52-1464/1).

Dans sa circulaire nº Ci.RH.26/586 459 (AFER 43/2007) du 13 novembre 2007, l'administration revient sur la position qu'elle avait adoptée précédemment selon laquelle les amortissements en capital et les intérêts relatifs à la prime d'assurance de solde restant dû pouvaient également faire l'objet d'un emprunt, et selon laquelle on ne pouvait prendre en considération pour l'épargne à long terme que, soit, la prime, soit, les amortissements en capital et les intérêts. Désormais, seule la prime donne droit à un avantage fiscal.

Dans sa circulaire nº Ci.RH.26/582 830 du 16 mai 2008, l'administration limite les frais pouvant faire l'objet d'un emprunt et liés à l'acquisition ou à la conservation d'un bien immobilier, en particulier d'une habitation. Outre le prix, seuls peuvent être pris en considération les frais accessoires et les impôts qui se rapportent directement à l'achat d'une habitation propre, à sa construction, ou à sa rénovation totale ou partielle. Sont ainsi notamment visés les droits d'enregistrement ainsi que les frais et honoraires notariaux, dans la mesure où ces frais et droits se rapportent à l'acquisition proprement dite de l'habitation. Est également visée, la TVA due lors de l'achat d'une nouvelle habitation, de sa construction ou de sa rénovation. Sont par contre expressément exclus ici, les frais accessoires et les impôts qui se rapportent à l'emprunt hypothécaire proprement dit, à savoir essentiellement les frais d'hypothèque, les frais bancaires, la partie des frais et des honoraires notariaux qui est relative à l'établissement de l'acte d'emprunt hypothécaire, ainsi que les droits d'enregistrement dans la mesure où ces droits se rapportent à la conclusion de l'emprunt hypothécaire.

Dans la mesure où l'emprunt hypothécaire sert au financement de ces derniers frais, l'emprunt n'est pas considéré comme ayant été « spécifiquement » contracté en vue d'acquérir ou de conserver le bien immobilier, en particulier l'habitation propre. Les amortissements en capital et les intérêts liés à cette partie de l'emprunt ne donnent donc pas droit à une déduction.

L'interprétation donnée par l'administration à l'exigence selon laquelle l'emprunt doit avoir été contracté « spécifiquement » en vue d'acquérir ou de conserver un bien immobilier, ne correspond pas à l'abus visé par le législateur.

En instaurant un lien spécifique entre la dette contractée et l'acquisition ou la conservation de biens immobiliers, le législateur visait en particulier à mettre à fin à certains abus tendant à justifier la déduction des intérêts et des amortissements en capital d'un emprunt sur la base du raisonnement général selon lequel l'emprunt contracté à une fin quelconque avait permis d'empêcher que des biens immobiliers dussent être réalisés. Ce raisonnement peut tout au plus montrer qu'il existe un lien indirect entre l'emprunt et le bien immobilier, de telle sorte que les intérêts de tels emprunts n'entrent pas en considération pour une déduction. En guise d'exemple, on peut citer un emprunt ayant été conclu pour financer l'achat d'une voiture, ou encore pour financer des investissements (1) .

Il n'est pas question d'abus lorsque l'emprunt a été contracté en vue de payer tous les frais liés à l'acquisition ou à la conservation d'une habitation. Par conséquent, l'emprunt a été contracté en vue de l'acquisition d'une habitation lorsqu'il sert non seulement à payer le prix de l'habitation, les droits d'enregistrement ou la TVA et les frais de notaire, mais aussi les frais de notaire, les droits d'enregistrement, le droit d'hypothèque et les frais de dossier en vue de la constitution d'une hypothèque ou les frais en vue d'une autre garantie.

La prise d'une hypothèque est en outre une condition légale pour que les amortissements en capital et les intérêts d'un emprunt entrent en considération pour le bonus logement. Il serait dès lors illogique d'exclure les personnes ne pouvant payer les frais d'hypothèque de leur poche et devant dès lors contracter un emprunt pour acquérir une habitation propre, de certaines formules de financement, en particulier un emprunt lié à une assurance-vie individuelle contractée exclusivement afin de reconstituer le capital de l'emprunt contracté spécifiquement en vue de l'acquisition d'une habitation.

La loi prescrit en effet que les primes relatives aux contrats individuels d'assurance-vie conclus en vue de la constitution d'une rente ou d'un capital en cas de vie ou en cas de décès servent exclusivement à la reconstitution d'un emprunt hypothécaire. Selon l'interprétation de l'administration, les personnes qui empruntent également leurs frais d'hypothèque n'ont plus conclu un contrat individuel d'assurance-vie servant exclusivement à la reconstitution du capital d'un emprunt « spécifiquement » conclu en vue d'acquérir une habitation.

Du reste, nous ne pouvons pas perdre de vue que les acquéreurs qui doivent également emprunter les frais d'hypothèque ou la prime d'assurance de solde restant dû et qui, en outre, n'atteignent pas le plafond de la déduction « bonus-logement » sont précisément ceux qui ont le moins de moyens.

Ce sont souvent des personnes isolées qui empruntent ce montant maximum et dont tous les amortissements en capital, les intérêts et les primes sont pris en considération pour le bonus-logement. Il faut en effet tenir compte du fait que les acquéreurs qui doivent emprunter plus de 100 % pour acheter une habitation doivent également pouvoir rembourser leur emprunt. Or, c'est précisément la catégorie des acquéreurs isolés qui, en termes relatifs, a le moins profité de l'instauration de la déduction pour habitation propre et unique (2) .

Étant donné que le sens que l'administration donne au mot « spécifiquement » ne correspond pas aux abus contre lesquels le législateur entendait lutter en l'utilisant, la présente proposition de loi réfute la nouvelle interprétation donnée par l'administration en approfondissant l'interprétation de cette notion.

PROPOSITION DE LOI

Article 1^er

La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.

Art. 2

À l'article 14, 1º, à l'article 104, 9º et à l'article 115, § 2, du Code des impôts sur les revenus 1992, le terme « spécifiquement » s'interprète comme suit:

« En instaurant un lien spécifique entre la dette contractée et l'acquisition ou la conservation des biens immobiliers tels qu'un logement, on a notamment voulu mettre un terme à certains abus qui tendaient à justifier la déduction d'intérêts et d'amortissements en capital d'un emprunt en s'appuyant sur l'argument tout à fait général suivant lequel l'emprunt contracté avait, quel qu'en soit le motif, évité la réalisation des biens immobiliers. Cet argument peut au mieux démontrer qu'il existe un lien indirect entre l'emprunt et le bien immobilier, de sorte que les intérêts d'un tel emprunt n'entrent pas en ligne de compte pour la déduction.

Le fait que l'emprunt doive être contracté spécifiquement en vue de l'acquisition ou de la conservation du bien immobilier n'empêche pas que l'ensemble des frais exposés pour l'acquisition ou la conservation de ce logement puissent faire l'objet d'un emprunt. Les éléments suivants sont notamment pris en compte:

1º le prix;

2º les taxes afférentes, telles que les droits d'enregistrement ou la TVA;

3º les honoraires du notaire et frais d'actes liés à l'acquisition du bien immobilier;

4º les frais de dossier et d'évaluation portés en compte par l'institution financière;

5º les frais de constitution des sûretés à fournir pour l'obtention du prêt, et plus particulièrement:

a) la constitution d'une hypothèque entraînant notamment les frais suivants: les frais d'hypothèque, les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire et les frais relatifs à l'établissement de l'acte de prêt hypothécaire;

b) la prime d'une assurance-vie servant à la reconstitution ou à la garantie d'un emprunt. »

22 décembre 2008.

(1) Doc. Sénat, 1988/1989, no 440/2, 72-73; Doc., Chambre, 2005/2006, no 2098/001, 103-104.

(2) Doc. Chambre, 2004/2005, no 1437/023, 61 et 80.