Sénat de Belgique

SESSION DE 2008-2009

17 MARS 2009

Proposition de loi modifiant le Code civil afin de renforcer la protection de l'acheteur d'un bien immobilier en cas de lésion sur la contenance

(Déposée par M. Philippe Mahoux et consorts)

DÉVELOPPEMENTS

Cette proposition de loi part d'un constat simple. Le particulier qui désire acquérir un bien immeuble n'est pas à l'abri d'un vendeur négligent, voire peu scrupuleux. Il en résulte que bien souvent, l'acheteur est tronqué sur la superficie nette, c'est-à-dire la surface dont il bénéficie effectivement.

Notre législation, héritée du Code Napoléon, protège essentiellement le vendeur via la vieille règle de la lésion de plus de sept douzièmes du prix de l'immeuble (articles 1674 à 1685 du Code civil). Ces articles protègent la vente, en tant qu'institution, dans un but de sauvegarde de la sécurité juridique des transactions. Cette législation a été rédigée à une époque où les intérêts des acheteurs étaient peu pris en considération. Les choses doivent cependant évoluer vers une meilleure protection du consommateur, lorsque ce dernier est un acheteur. En effet, lors des ventes de biens immobiliers, l'indication de la surface privative (pour un immeuble bâti) ou de la superficie (terrains) n'est pas toujours garantie. De nombreux actes font référence à l'acte précédent, ou les plans sont simplement introuvables.

La contenance du bien immobilier, objet de la vente, n'est par conséquent pas toujours garantie. Ce n'est pas en soi un problème si le candidat acheteur est averti de cette incertitude sur la contenance. Cette proposition de loi ne vise pas à imposer le recours à un expert afin d'établir avec certitude la contenance du bien immobilier. En effet, cela pourrait aboutir à une répercussion du coût des expertises sur le prix de vente supporté par le consommateur. Par contre, elle vise à assurer une information optimale du consommateur, afin que ce dernier puisse acheter le bien en toute connaissance de cause.

Cette proposition de loi poursuit trois objectifs.

Tout d'abord, le texte vise à octroyer à l'acheteur d'un bien immeuble (bâti ou terrain) une protection bien meilleure, au travers d'une règle très simple. L'acheteur lésé sur la contenance pourra, pendant deux ans, obtenir un remboursement au prorata des mètres carrés constitutifs de la lésion. Le vendeur doit garantir l'immeuble qu'il met en vente. Il est donc normal que sa responsabilité soit engagée si la contenance du bien immeuble est fausse. Publier une superficie (terrain) ou une surface privative (immeuble bâti) erronée équivaut à donner une information mensongère au consommateur, afin d'augmenter artificiellement le prix de vente. Il importe peu de savoir que cela relève d'une volonté délibérée, d'une maladresse ou d'amateurisme. Le consommateur doit disposer de la bonne information.

Le deuxième objectif poursuivi par cette proposition de loi est la responsabilisation des acteurs du secteur des ventes d'immeuble. D'une part, les vendeurs, professionnels ou non, doivent garantir l'immeuble qu'ils mettent en vente. D'autre part, les experts géomètres et les notaires ont aussi un rôle déterminant dans la garantie de la surface mise en vente. En effet, si le vendeur sait que sa responsabilité peut être engagée plus facilement, on peut penser qu'il hésitera avant de renseigner une contenance aléatoire ou surfaite. Le notaire devra aussi attirer l'attention du vendeur sur les risques qu'il court en indiquant une contenance qu'il ne peut certifier.

Par une telle proposition, nous entendons enfin augmenter la transparence du secteur, afin de donner davantage de confiance aux acheteurs. Un marché de l'immobilier caractérisé par davantage de transparence sera bénéfique pour les consommateurs mais également pour les professionnels du secteur (agents immobiliers, notaires, experts géomètres, etc.).

PROPOSITION DE LOI

Article 1^er

La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.

Art. 2

Dans le Livre III, Titre VI, Chapitre VI, du Code civil, est inséré une section III, comprenant les articles 1685/1 à 1685/3, rédigée comme suit:

« Section III. — De la protection de l'acheteur d'un bien immobilier en cas de lésion sur la contenance.

Art. 1685/1. Pour l'application de la présente section, on entend par:

1º ‏bien immeuble: les biens immeubles bâtis ainsi que les terrains;

2º ‏superficie privative d'un bien immeuble bâti: la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, appuies de fenêtre, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m 80. Les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas considérées pour le calcul.

Art. 1685/2. Lorsque la superficie du terrain n'a pas été indiquée comme étant à titre indicatif dans le compromis de vente ou dans l'acte authentique, et que la superficie indiquée dans le compromis ou dans l'acte authentique ne correspond pas à la superficie réelle, le vendeur supporte une diminution proportionnelle du prix de vente.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de l'acte authentique constatant la vente, à peine de déchéance.

Art. 1685/3. Lorsque la superficie privative d'un immeuble bâti n'a pas été indiquée comme étant à titre indicatif dans le compromis de vente ou dans l'acte authentique, et que la superficie indiquée dans le compromis ou dans l'acte authentique ne correspond pas à la superficie réelle, le vendeur supporte une diminution proportionnelle du prix de vente.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de l'acte authentique constatant la vente, à peine de déchéance.

Si l'acheteur obtient gain de cause, et qu'il a dû recourir aux services d'un expert géomètre agréé, le vendeur en supporte le coût. ».

Disposition transitoire

Art. 3

L'action en diminution de prix prévue aux articles 1685/2, alinéa 2, et 1685/3, alinéa 2, du Code civil est ouverte pour les ventes d'immeubles constatées par acte authentique dans les dix années précédant l'entrée en vigueur de la présente loi. Ces actions doivent être intentées dans les deux années suivant l'entrée en vigueur de la présente loi.

Art. 4

La présente loi entre en vigueur le jour de sa publication au Moniteur belge.

11 février 2009.