Sénat de Belgique

SESSION DE 2008-2009

22 AVRIL 2009

Proposition de loi complétant la loi sur les baux à loyer en ce qui concerne l'imputation au preneur des frais de médiation d'un agent immobilier

RAPPORT

FAIT AU NOM DE LA COMMISSION DE LA JUSTICE PAR

M. COLLAS

I. INTRODUCTION

La proposition de loi qui fait l'objet du présent rapport a été déposée le 5 décembre 2008. Elle a été prise en considération et envoyée à la commission de la Justice le 11 décembre 2008. La commission l'a examinée au cours de ses réunions des 18 février, 31 mars et 22 avril 2009, en présence du ministre de la Justice.

II. EXPOSÉ INTRODUCTIF DE MME ELS SCHELFHOUT, AUTEUR DE LA PROPOSITION DE LOI

Mme Schelfhout précise que la proposition de loi à l'examen vise à adapter la loi sur les baux à loyer. Pour trouver un nouveau locataire, les propriétaires d'immeubles ont de plus en plus souvent recours aux services d'un agent immobilier. Les frais d'intermédiation peuvent facilement atteindre une somme correspondant à un demi-mois, voire un mois complet de loyer. L'on constate que ces frais sont souvent répercutés sur le locataire.

Étant donné que c'est le bailleur qui a recours à l'intermédiation, la pratique dénoncée ne correspond pas à la réalité économique et juridique; le locataire n'en retire aucun intérêt mais c'est quand même lui qui doit en assumer la contrepartie.

Les agents immobiliers ne sont eux-mêmes pas demandeurs d'une telle pratique, qu'ils jugent même contestable. Cependant, ils ne disposent d'aucun instrument pour s'y opposer. Comme ils tiennent également à rester compétitifs par rapport à leurs collègues, ils se voient contraints de répercuter les frais. Dans certaines régions, où les logements locatifs abordables sont rares, cette pratique est même monnaie courante.

Certaines agences immobilières vont encore plus loin en imputant par exemple également des frais de dossier.

Ces pratiques frappent surtout les personnes les plus fragilisées de notre société. Les agents immobiliers qui font leur travail de bonne foi sont également victimes de cette concurrence déloyale.

La proposition prévoit dès lors que l'agent immobilier ne peut recevoir des honoraires, des avantages ou des rémunérations du locataire, sauf si ce dernier est le véritable commanditaire de l'intermédiation, et elle insère en ce sens un article 5ter dans le livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil.

III. DISCUSSION

M. Collas se rallie aux objectifs de la proposition de loi à l'examen. Il pense qu'il serait utile de demander l'avis du syndicat national des propriétaires sur la modification proposée.

M. Swennen se réjouit vivement de l'objectif de la proposition de loi à l'examen. L'intervenant s'interroge néanmoins sur le fait que toute stipulation écrite contraire est réputée nulle et non avenue. Ne faut-il pas aller plus loin et empêcher que ces pratiques soient malgré tout mises en œuvre, même si cela n'a pas été stipulé par écrit ? L'on pourrait prévoir une sanction pénale.

M. Mahoux s'inscrit également dans la philosophie de la proposition de loi. Il faut éviter que le bailleur reporte, par contrainte, sur le preneur, le fait qu'il se soit adressé à une agence immobilière.

Il se rallie à la remarque de M. Swennen sur la sanction. Il n'est pas obligatoire qu'un bail soit écrit. L'article 5ter, alinéa 2, proposé, prévoit que la clause est réputée non écrite. Est-ce suffisant ? Dans les développements, il est fait état de « convention nulle et non avenue ». Ce libellé semble plus clair car cela vise tant les conventions écrites que verbales.

Par ailleurs, la proposition de loi renvoie à la notion de « véritable commanditaire de l'intermédiation ». Comment va-t-on identifier ce véritable commanditaire ?

M. Mahoux cite le cas du candidat locataire qui s'adresse à une agence immobilière pour lui demander de lui trouver un bien. Faut-il qu'il signe un contrat avec l'intermédiaire pour qu'on le considère comme véritable commanditaire ? Il faudrait préciser la notion et la manière dont on identifie le véritable commanditaire.

Mme Schelfhout déposera un amendement afin de répondre aux observations formulées.

Le ministre est favorable à la proposition de loi à l'examen car elle tente de trouver une solution pour déjouer les pratiques répréhensibles surtout constatées dans la région de Bruges, à la côte et dans le pays de Waas.

Il ressort des développements que la proposition de loi vise deux problèmes: d'une part, celui des frais d'intermédiation imputés au locataire alors que le bailleur est le mandant et l'agent immobilier le mandataire, et d'autre part, le fait qu'en cas de cessation du bail, le locataire soit obligé de recourir au même agent immobilier pour trouver un nouveau locataire. Ce dernier problème est assez ambigu. Quelles sont les parties en cause dans un tel cas de figure ? Le texte de l'article 5ter proposé ne semble d'ailleurs pas de nature à résoudre ce problème.

D'autre part, l'on n'aperçoit pas de manière tout à fait précise si la proposition vise les frais d'intermédiation au sens strict ou si elle englobe également d'autres frais, tels que ceux liés à l'ouverture du dossier.

L'intervenant souligne que l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) prône lui aussi un règlement des frais d'intermédiation et se dit prêt à adapter son code déontologique au contenu de la proposition de loi.

Enfin, l'intervenant met l'accent sur le fait que les dispositions de la section visée du Code civil concernant la législation relative aux baux à loyer sont impératives. La question se pose dès lors de savoir si l'alinéa 2 de l'article 5ter proposé n'est pas superflu.

M. Mahoux demande des précisions sur les baux qui imposent au preneur, en fin de bail, l'obligation de trouver un nouveau locataire mais également de faire appel au même intermédiaire. Il n'a pas connaissance de telles pratiques. Il faut s'opposer à ces pratiques en prévoyant que toute clause qui mettrait à charge du preneur, à quelque moment que ce soit, le coût de l'intermédiaire, est nulle et non avenue.

Pour la situation de la personne qui confie à un intermédiaire le soin de lui chercher un logement, elle signe un contrat avec cet intermédiaire pour lui confier cette démarche, indépendamment du bailleur. Elle fait appel aux services d'un agent immobilier. Cette mission n'a rien à voir avec le bail qui sera signé.

À la suite de la discussion, Mme Schelfhout et consorts déposent un amendement visant à réécrire et à préciser l'article 5ter proposé (doc. Sénat, nº 4-1047/2, amendement nº 1). Il est précisé que toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location d'un bien loué doit être réputée non écrite, sauf si le preneur est le véritable commanditaire de l'intervention.

Par frais d'intervention, il faut entendre tous les frais directs ou indirects qui résultent de la mission d'intervention d'un tiers, en vue de conclure un bail ou de rechercher un nouveau preneur en cas de résiliation du bail, conformément aux dispositions de la loi sur les baux à loyer et indépendamment de la question de savoir qui du preneur ou du bailleur est à l'origine de cette résiliation. L'amendement vise toute clause qui met les frais en question à charge du preneur, de manière à éviter que la mission d'intervention soit réglée par un autre contrat.

M. Collas rappelle que son groupe est disposé à soutenir la proposition de loi à l'examen, mais préfère utiliser le terme « intermédiation », conformément à la suggestion du service d'Évaluation de la législation.

M. Delpérée fait observer que cette dernière suggestion portait sur la concordance entre l'intitulé, où figure le terme « médiation », et le texte de la proposition, qui parle d' »intermédiation ». L'amendement, lui, parle d' »intervention ». L'orateur préfère ce dernier terme à celui d'intermédiation, qui constitue un néologisme et une tautologie, la médiation intervenant par définition entre deux personnes. Si l'amendement est adopté, l'intitulé devra être adapté dans le même sens. L'intervenant dépose un amendement en ce sens (doc. Sénat, nº 4-1047/2, amendement nº 2).

Mme Defraigne fait observer que l'agent immobilier est mandataire et perçoit une commission. Il s'agit donc d'un courtage. Or, le terme « intervention » est beaucoup plus général, et peut viser également, par exemple, des frais d'expertise. La précision dans le choix des termes a une grande importance, car ce choix aura des conséquences économiques très concrètes dans la prise en charge des frais. En l'occurrence, il semble que l'intention initiale de la proposition de loi était, si l'on en croit son intitulé, de viser de façon spécifique les frais de l'agent immobilier. Il serait donc préférable de le nommer explicitement dans le texte. L'oratrice et M. Collas déposent à cet effet l'amendement nº 3 (doc. Sénat, nº 4-1047/2), qui propose en outre une reformulation de l'article 5ter proposé.

M. Mahoux ne partage pas le point de vue de la précédente intervenante, qui lui paraît trop restrictif. Il estime qu'aucun intermédiaire ne peut reporter sur le preneur les frais de son intervention lorsque celle-ci est demandée par le bailleur. L'orateur dépose dès lors un amendement tendant à remplacer les mots « agent immobilier » par le mot « tiers » (amendement nº 5, doc. Sénat nº 4-1047/2).

M. Vankrunkelsven souligne la nécessité de rétablir également la concordance entre le texte néerlandais, qui fait mention de « gehuurde onroerende goed », et le texte français, où il est question de « bien loué ». Il vaudrait mieux utiliser les mots « onroerend goed » et « immeuble » tant dans l'intitulé que dans le texte proprement dit de l'article 5ter.

Pour rencontrer cette dernière observation, M. Delpérée et consorts déposent l'amendement nº 4 (doc. Sénat, nº 4-1047/2, sous-amendement à l'amendement nº 1).

M. Mahoux se demande comment un preneur peut être commanditaire d'une intervention. Le seul cas envisageable est celui où il demande à un intermédiaire de lui trouver un logement. L'agence immobilière, par hypothèse, trouve ce logement, et établit ses honoraires en fonction du loyer du bien qu'elle a trouvé.

M. Delpérée répond que l'objet de la proposition vise l'hypothèse inverse, où c'est le bailleur qui entend louer un bien, et qui recourt pour cela à une agence immobilière, puis met les frais d'intervention de celle-ci à charge du locataire. C'est cela que la proposition tend à interdire.

M. Mahoux ne comprend pas pourquoi le montant réclamé au preneur serait calculé en fonction du loyer du bien, et non en fonction de la prestation de l'agent immobilier.

Mme Schelfhout estime qu'on peut difficilement intervenir au niveau des ententes concrètes sur les prix. L'intervenante souhaite toutefois dénoncer la pratique qui consiste, pour le bailleur, à recourir à une agence immobilière pour trouver un locataire, tout en imputant les frais de cette intervention au locataire.

M. Delpérée fait observer qu'il n'est pas question, dans la proposition de loi, de la manière dont est calculée la rémunération de l'agent immobilier. Toutefois, il est exact que le texte parle des frais « relatifs à la location du bien loué », alors qu'il faudrait viser plutôt les frais « d'un bien », puisque, par hypothèse, le bien en question n'est pas encore loué. L'orateur renvoie à ce sujet à son amendement nº 4 (voir supra).

IV. VOTES

L'amendement nº 2 de M. Delpérée et consorts est adopté par 7 voix et 2 abstentions.

L'article 1^er est adopté à l'unanimité des 9 membres présents.

L'amendement nº 3 est retiré.

Les amendements nºs 4 et 5, et l'amendement nº 1 tel que sous-amendé, sont adoptés à l'unanimité des 9 membres présents.

L'ensemble de la proposition de loi, tel qu'amendé, est adopté à l'unanimité des 9 membres présents.

Le présent rapport a été adopté à l'unanimité des 9 membres présents.

Sénat de Belgique

SESSION DE 2008-2009

22 AVRIL 2009

Proposition de loi complétant la loi sur les baux à loyer en ce qui concerne l'imputation au preneur des frais de médiation d'un agent immobilier

TEXTE ADOPTÉ PAR LA COMMISSION DE LA JUSTICE

Proposition de loi complétant la loi sur les baux à loyer en ce qui concerne l'imputation au preneur des frais d'intervention d'un tiers

(Nouvel intitulé)

Article 1^er

La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.

Art. 2

Dans le livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, il est inséré un article 5ter rédigé comme suit:

« Intervention d'un tiers à la location de l'immeuble

Art. 5ter. Est reputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location de l'immeuble, sauf si le preneur est le véritable commanditaire de l'intervention. ».

Sénat de Belgique

SESSION DE 2008-2009

31 MARS 2009

Proposition de loi complétant la loi sur les baux à loyer en ce qui concerne l'imputation au preneur des frais de médiation d'un agent immobilier

AMENDEMENTS

Nº 1 DE MME SCHELFHOUT

Art. 2

Remplacer cet article par ce qui suit:

« Art. 2. — Dans le livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, il est inséré un article 5ter rédigé comme suit:

« Intervention d'un tiers à la location du bien loué

Art. 5ter. Est reputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location du bien loué, sauf si le preneur est le véritable commanditaire de l'intervention. »

Justification

Le présent amendement vise à préciser le texte de la proposition de loi.

L'article ainsi amendé indique clairement que toute clause visant à mettre à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location d'un bien immobilier que le preneur destine à être sa résidence principale, est réputée non écrite sauf si le preneur est le véritable commanditaire de l'intervention.

Par frais d'intervention, il faut entendre tous les frais directs ou indirects qui résultent de la mission d'intervention d'un tiers, en vue de conclure un bail ou de rechercher un nouveau preneur en cas de résiliation du bail, conformément aux dispositions de la loi sur les baux à loyer et indépendamment de la question de savoir qui du preneur ou du bailleur est à l'origine de cette résiliation.

L'amendement vise « toute clause » qui met les frais en question à charge du preneur. Sont ainsi concernées également les clauses éventuelles qui sont contenues dans d'autres contrats que le bail. On évite ainsi que la mission d'intervention soit réglée par un autre contrat.

Nº 2 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

Intitulé

Dans le texte français de l'intitulé, remplacer les mots « de médiation » par les mots « d'intervention ».

Justification

Mise en concordance de l'intitulé de la proposition de loi avec le texte de celle-ci.

Nº 3 DE MME DEFRAIGNE ET M. COLLAS

Art. 2

Remplacer l'article 5ter proposé par ce qui suit:

« Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention de l'agent immobilier relatifs à la location de l'immeuble loué sauf si le preneur est le véritable commettant de la mission d'intervention de l'agent immobilier. »

Nº 4 DE M. DELPÉRÉE ET CONSORTS

(Sous-amendement à l'amendement nº 1)

Art. 2

Apporter les modifications suivantes:

1º Dans l'intitulé de l'article 5ter proposé, remplacer les mots « du bien loué » par les mots « de l'immeuble »;

2º Dans l'article 5ter proposé, remplacer les mots « du bien loué » par les mots « de l'immeuble ».

Justification

Concordance de texte.

Nº 2 DE M. MAHOUX ET CONSORTS

Intitulé

Dans l'intitulé, remplacer les mots « agent immobilier » par le mot « tiers ».

Justification

Correction technique.